2011-2015年中國主題公園及旅游地產行業調研及投資咨詢報告

    主題公園作為旅游資源的一個重要補充和現代旅游產品中的一個重要類型，在最近五六十年來世界旅游業的大發展中發揮了特殊作用，今后還將發揮更大的作用。我國主題公園產業的啟動發展是中國國內旅游業發展到一定階段的產物。發展至今，我國主題公園的發展又開始跟隨世界潮流，不斷的發展創新，以高科技為主導的“迪斯尼”樂園。諸如香港迪斯尼樂園、蘇州樂園和福祿貝爾科技樂園的建成，完全體現了當今時代主題公園的發展態勢。可以說，我國的主題公園正向著一條高速、健康的道路發展。近幾年，中國主題公園發展速度加快，國際知名主題公園也相繼進入中國市場。未來幾年，中國將進入主題公園時代。面對這個內外競爭加劇的時代，中國主題公園的發展面臨著機遇與挑戰。

    未來一段時期內，我國主題公園業的競爭必定更加激烈，而且競爭的層次和手段將更加高級化。我國的大型主題公園主要集中在以廣州、深圳為主體的珠江三角洲，以上海、蘇州和無錫為代表的長江三角洲以及環渤海地區。此外，在長沙、武漢、成都等中西部地區城市也分布有較大規模的主題公園。這種空間布局與我國的區域經濟發展水平和國內旅游市場結構是基本相符的。但由于宏觀調控乏力、主題內容雷同，我國主題公園的區域性競爭異常激烈。例如，僅在上海就有樂園、環球樂園、夢幻樂園、歐樂園，以及南上海水上樂園、南華水上樂園、夏威夷水上樂園等30多個主題公園，其中絕大部分公園都存在產品雷同、個性缺乏等問題，從而造成了同一市場范圍內各主題公園之間的惡性競爭。而2009年經濟危機的出現，使得許多主題公園經營出現了問題，不少主題公園面臨著倒閉的危險。可以預見，中國主題公園業將會經歷一次大整合。各主題公園要在這次整合中占有一席之地，就必須圍繞品牌塑造、市場開拓和經營創新來展開競爭。

    旅游房地產是一個新的領域，包括產權酒店、分時度假項目、度假別墅區、高爾夫別墅區、中央游憩區、商業步行街、shopping mall等等模式。其中，以別墅開發為主流，已經引起地產界的廣泛關注；產權酒店即將迎來大規模推廣的時期，而與商業地產結合的中央游憩區、商業步行街、shopping mall等，正在各地閃亮。

    根據世界旅游組織的預測，2020年中國將成為世界第一大旅游目的地，每年吸引1.4億之多的國際游客，占全球國際游客總量的8.6%。隨著生活質量的提高,消費者對居住環境的要求越來越高是一個必然的趨勢。特定的景觀資源為消費者提供了舒適的居住及消費氛圍及環境.通過對自然景觀及人文景觀等旅游資源的整合,為消費者提供相應的居住及消費性建筑物及關聯空間,實現旅游資源與地產的優勢互補,相互促進,從而形成旅游地產發展的基本要件，我國旅游房地產將迎來快速發展。隨著旅游地產市場持續不斷地升溫，旅游地產將成為社會投資取向的新熱點。

    那么，在當前的經濟形勢不樂觀的情況下，如何成功投資和運營主題公園及旅游地產行業呢？

    本報告主要依據國家統計局、國家商務部、國家旅游局、國家發改委、國務院發展研究中心、中國經濟景氣監測中心、中國房地產業協會、國際景區及主題公園協會、國內外相關刊物的基礎信息以及主題公園及旅游地產行業研究單位等公布和提供的大量資料，結合深入的市場調查資料，立足于世界主題公園及旅游地產行業整體發展大勢，對中國主題公園及旅游地產行業的發展現狀、形勢、格局等進行了分析及預測，并對未來主題公園及旅游地產行業發展的整體環境及發展趨勢進行探討和研判，最后在前面大量分析、預測的基礎上，研究了主題公園及旅游地產行業今后的發展與投資策略，為主題公園及旅游地產企業在激烈的市場競爭中洞察先機，根據市場需求及時調整經營策略，為戰略投資者選擇恰當的投資時機和公司領導層做戰略規劃提供了準確的市場情報信息及科學的決策依據，同時對銀行信貸部門也具有極大的參考價值。

報告目錄

第一部分  行業發展環境分析

第一章 中國主題公園及旅游地產行業發展環境分析 1
第一節 2010年中國宏觀經濟環境分析 1
一、2010年宏觀經濟運行情況分析 1
二、2010年我國宏觀經濟形勢分析 18
三、2010年我國宏觀經濟運行情況分析 32
四、目前我國經濟面臨的困境分析 49
五、2010年我國改善民生經濟政策分析 51
六、2010年中國經濟增長分析預測 57
第二節 2010年中國主題公園及旅游地產行業政策環境分析 59
一、中國旅游業發展政策導向分析 59
二、我國加大旅游市場監管重點整治出境游零負團費 64
三、2009年國家法定節假日調整方案對旅游行業的影響 64
四、國家旅游線路編制工作進展情況 67
第三節 2010年中國主題公園及旅游地產行業社會環境分析 75
一、我國旅游消費需求分析 75
二、我國國內旅游消費的主要特征 76
三、假日旅游消費最大潛力分析 78
四、2010年我國居民旅游消費意愿分析 78
五、2010年旅游經濟運行數據 79
六、2010年居民旅游消費分析 80

第二部分  主題公園發展分析

第二章 主題公園概述 81
第一節 主題公園的起源與產生 81
一、主題公園的起源 81
二、中國主題公園的發展歷程 82
三、主題公園在我國的發展 83
第二節 主題公園的相關概述 84
一、主題公園的定義 84
二、主題公園的分類 84
三、主題公園的意義 85
四、主題公園文化特色分析 86
第三節 中國主題公園產業特性分析 87
一、高投入高成本 87
二、明顯的生命周期性 87
三、主題產品衍生產業尚未形成 88
四、客源市場集中在國內和亞洲文化圈 88
第四節 主題公園對旅游業的作用及意義 88
一、主題公園與旅游業的關系 88
二、主題公園與都市旅游目的地吸引力的互動分析 89

第三章 全球主題公園發展概況 92
第一節 全球主題公園業的狀況與趨勢 92
一、全球主題公園行業特征 92
二、全球市場競爭因素分析 96
三、全球行業發展趨勢 97
第二節 國外發達國家主題公園經營現狀 98
一、英國 98
二、日本 99
三、美國 99
四、澳大利亞 100
第三節 國外主題公園發展經驗探討 100
一、選址的重要性 100
二、充分展現主題 101
三、強調游客參與 101
四、娛樂與教育相結合 101
五、主題公園與零售業相結合 101
六、價格策略多元化 101
七、完善的服務系統 102
八、經營規模化 102
第四節 世界主題公園的發展及其對中國的啟示 102
一、全球主題公園業概況 102
二、全球主題公園的發展分析 102
三、對中國主題公園業的啟示 105

第四章 不同角度看中國主題公園發展 106
第一節 從規劃設計的角度論主題公園的發展 106
一、設計目標 106
二、設計主體 106
三、設計技能 107
第二節 從經營管理的角度論主題公園的發展 109
一、強化戰略管理 109
二、在主題公園生命周期各階段實施不同產營銷策略 109
三、降低季節 性影響 110
四、提高員工素質及加強內部管理 110
第三節 從宏觀調控的角度論主題公園的發展 110
一、依據城市（地區）總體規劃和旅游發展總體規劃 110
二、旅游主管部門對主題公園的審批制度 111
三、對重大主題公園的建設給予有力支持 111

第五章 中國主題公園發展現狀分析 112
第一節 我國主題公園發展分析 112
一、中國主題公園產業前景分析 112
二、中國進入大型主題公園發展新時期 113
三、我國主題公園顧客需求調查分析 118
四、中國主題公園連鎖經營時代到來 120
五、主題公園的發展出路 121
六、我國主題公園走向分析 123
第二節 主要區域主題公園發展分析 126
一、長三角主題公園建設分析 126
二、四川再掀主題公園熱潮 129
第三節 大型主題公園發展的影響因素 131
一、客源市場和交通條件 131
二、區域經濟發展水平 133
三、城市旅游感知形象 133
四、空間集聚和競爭 134
第四節 主題公園與都市旅游目的地吸引力的互動分析 135
一、主題公園的與都是旅游的關系 135
二、主題公園是都市旅游目的地的重要旅游吸引物 136
三、主題公園的建設能有效詮釋都市旅游目的地獨特的文化底蘊 137
四、主題公園的良性發展促進都市旅游目的地特色商業發展 137
第五節 主題公園差異化虛擬經營探討 138
一、主題公園差異化虛擬經營的內涵 138
二、主題公園差異化虛擬經營的形式 138
三、主題公園差異化虛擬經營模式的建立流程 139
第六節 主題公園的盈利模式 140
一、主題公園盈利模式分析 140
二、主題公園再認識 141
三、主題公園盈利模式規劃 143

第三部分  旅游地產發展分析

第六章 旅游地產發展概況 145
第一節 中國旅游地產的含義及興起 145
一、旅游房地產的定義及相關概念 145
二、旅游房地產的形成與發展 147
三、旅游地產概念細分 149
第二節 中國旅游地產的市場開發分析 150
一、房地產與旅游的內在聯系 150
二、中國旅游地產的特征 156
三、旅游地產開發的特殊性 157
四、旅游資源發掘與地產項目開發的雙增值 157
五、中國旅游地產項目開發成功的重要措施 158
六、旅游地產項目的成功要素 159
第三節 發展旅游地產的前景與現實意義 161
一、旅游地產的前景展望 161
二、旅游地產的現實意義 161
三、旅游地產的產業特點 163
四、旅游地產的發展對策 163

第七章 世界旅游地產發展概況 165
第一節 世界旅游房地產開發理念的演進過程 165
一、單一的大中型文化主題公園 165
二、綜合性、區域性開發的雛形 166
三、大型旅游休閑社區的出現 168
第二節 旅游房地產項目開發分析 171
一、旅游房地產項目開發的原則 171
二、項目開發中應特別注意的問題 173

第八章 中國旅游地產發展分析 176
第一節 旅游地產的發展現狀分析 176
一、中國旅游地產業發展前景分析 176
二、旅游房地產的發展空間分析 177
三、創新旅游地產以度假的理念開發地產 179
四、我國旅游地產發展呈現的問題分析 181
五、旅游地產充分發展的“瓶頸”因素分析 182
六、旅游地產的發展趨勢 184
第二節 2010年旅游地產發展態勢分析 184
一、中國旅游地產現狀分析 184
二、旅游地產是房地產業發展戰略的新定位 186
三、旅游地產進入快速發展階段 187
四、中國旅游房地產迎來快速發展 187
五、城市旅游地產投資情況 188
六、中部旅游地產調查 190
七、2011-2015年旅游地產的機遇與挑戰分析 191
第三節 多角度分析旅游房地產業發展機遇 192
一，從資本市場分析。 192
二，從社會角度分析。 193
三，從政策法規角度分析 194
第四節 2010年旅游地產主要發展城市分析 194
一、環渤海區域的旅游地產分析 194
二、海南旅游地產的發展 197
三、大連旅游地產的發展 202
四、青島旅游地產的發展 206
五、威海旅游地產的發展 207
六、秦皇島旅游地產的發展 209
七、煙臺旅游地產的發展 210
八、上海旅游地產的發展 213

第四部分  行業發展趨勢分析

第九章 2011-2015年中國主題公園發展趨勢 215
第一節 2011-2015年主題公園總體發展趨勢 215
一、主題突出文化性 215
二、技術體現互動性 215
三、內容追求娛樂性 216
四、項目偏重參與性 216
五、氛圍張揚刺激性 216
六、景觀回歸真實性 217
七、付款刷卡便捷性 217
八、規模凸現擴張性 217
第二節 2011-2015年中國主題公園發展趨勢 218
一、主題公園的發展方向 218
二、主題公園將成公園發展新主題 219
三、2011-2015年中國主題公園將迎來“黃金時代” 222
四、2015年主題公園經營狀況預測 225
第三節 2009-2010年中國主題公園的投資建設 227
一、2009年云南建成我國一流恐龍文化主題公園 227
二、2009年濱海航母主題公園全面啟建 228
三、2009年果樹主題公園陸續開園 229
四、崇明擬建最大自行車主題公園 230
五、2010年延慶建成元帥系蘋果主題公園 231
六、2010年全球首家國旗主題公園落戶中國 231
七、2010年西部最大水上主題公園開園 231
八、海南文昌將建航天育種主題公園 232
九、2010年前南寧體育主題公園建設完工 232
十、2010年上海“農字號”主題公園建設預測 232
十一、2010年前番禺建成海洋主題公園 234

第十章 2011-2015年中國旅游地產發展趨勢 236
第一節 2011-2015年旅游地產發展形勢展望 236
一、優厚的旅游地產發展資源 236
二、規劃、開發向專業化發展 237
第二節 2011-2015年旅游房地產在我國的發展趨勢 238
一、旅游房地產發展的環境日漸成熟 238
二、旅游房地產的市場需求潛力巨大 238
三、政策法規將直接影響旅游房地產的步伐 238
四、資金和品牌將成為旅游房地產未來的決定力量 239
五、與國情適合與國際接軌的特色產品將不斷出現 239
六、旅游地產逆勢發展成地產新寵 239
第三節 2011-2015年旅游地產的發展趨勢 241
一、旅游地產發展前景廣闊 241
二、從“小旅游、大地產”到“大旅游、小地產” 241
三、旅游地產開發的多元化趨勢加深 242
四、旅游地產投資開發重心將從銷售轉向經營 243
五、旅游地產需要全盤策劃和動態規劃 244
六、旅游地產的多方共贏趨勢 245

第五部分  行業發展戰略分析

第十一章 2011-2015年中國主題公園及旅游地產的經典案例 246
第一節 成功案例分析 246
一、華僑城 246
二、杭州宋城 255
三、無錫太湖影視基地 258
第二節 失敗案例分析 262
一、江蘇吳江福祿貝爾科幻樂園 262
二、海南中華人民族文化村 262
三、廣東番禹飛龍世界游樂城 262
第三節 啟示 263

第十二章 2011-2015年中國主題公園產業發展策略 265
第一節 主題公園市場化商業運作模式分析 265
一、主題公園發展現狀分析 265
二、中國主題公園經營現狀分析 266
三、我國主題公園與國外主題公園的SWOT分析 268
四、商業設計步驟分析 269
五、國產主題公園經營策略分析 272
第二節 主題公園營銷模式分析 273
一、有效的主題定位 273
二、激活市場的產品策略 274
三、靈活多變的價格策略 275
四、推拉結合的促銷策略 276
五、雙管齊下的渠道策略 277
第三節 主題公園營銷方式 278
一、直復營銷 279
二、內部營銷 280
三、品牌營銷 281
四、合作營銷 282
五、網絡營銷 283
六、體驗營銷 283
七、事件營銷 284
八、整合營銷 285
第四節 主題公園成功開發的要素 286
一、主題選擇與定位 287
二、主題公園區位選擇 287
三、主題創意 288
四、主題產品開發與更新 290
五、主題公園文化內涵 290
六、營銷策略 291
第五節 迪斯尼主題公園成功經營策略 292
一、品牌經營策略 292
二、服務制勝策略 293
三、產品創新策略 294
四、靈活定價策略 294
五、營銷管理策略 295
第六節 迪斯尼對中國大型主題樂園的啟示 296
一、把主題公園作為品牌文化來推廣 296
二、快樂王國的氛圍營造 296
三、強大的整體營銷策略 297
第七節 中國首個自主創新主題公園連鎖品牌解構 297

第十三章 2011-2015年中國主題公園市場競爭策略分析 301
第一節 中國主題公園的競爭力因素 301
一、OCT是中國主題公園的領跑者 301
二、現代主題公園競爭熱的冷思考 307
第二節 中國主題公園取得競爭優勢的要素 309
一、準確的主題選擇 309
二、恰當的園址選擇 309
三、獨特的主題創意 310
四、深度的主題產品開發 311
五、靈活的營銷策略 312

第十四章 2011-2015年中國旅游地產發展策略 315
第一節 旅游房地產開發的基本模式 315
一、以旅游區域開發帶動旅游房地產開發 315
二、以產權式酒店為主體的房地產開發 315
三、以度假地第二居所為主體的旅游房地產開發 316
四、經營服務類旅游房地產的開發 317
五、酒店式公寓的開發 317
第二節 旅游地產項目的成功基礎 318
一、天生的資質 319
二、良好的題材 319
三、完善的規劃 319
四、持續的投資 320
五、完備網絡 320
第三節 旅游地產開發與生態景觀保護 320
一、中華石苑鳳凰嶺風景區規劃 321
二、鄭州黃河大觀 322
三、武漢盤龍城 322
四、天津珠江溫泉城規劃 323
第四節 促進旅游地產發展的策略 324
一、地產定位應面向國際 324
二、注重保護稀缺的生態景觀資源 324
三、加強宏觀及微觀的把握能力 325
五、旅游房地產成功開發策略分析 325
第五節 旅游地產發展政策建議 327
一、發展政策建議 327
二、建立嚴格的市場準入制度 328
三、建立有效的旅游交換系統 329
第六節 二線城市旅游地產差異化經營 329